烟台为何对楼市新政“不敏感”?

烟台为何对楼市新政“不敏感”?

老龄化突出,外来人口偏少,对政策刺激反应偏慢

现状——

烟台楼市反应迟钝

进入4月份,烟台依然春寒料峭,当地楼市也回温缓慢。

3月30日,央行、住建部、银监会联合下发通知,松绑二套房贷款。对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房,最低首付款比例调整为不低于40%。同时,缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房,最低首付比例下调为20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,最低首付比例为30%。

财政部、国家税务总局联合发布消息,从2015年3月31日起,调整个人住房转让营业税政策,其中个人转卖已购普通住房,免征营业税的期限由目前的购房超过5年(含5年)下调为超过2年(含2年)。

楼市新政叠出,搅动了2015年房地产市场的一池春水。刚需和改善性购房者贷款门槛降低,给购房者的入市热情加了一把“火”。然而,烟台市场却显得有点“迟钝”。

新政出台后的第一周,烟台楼市并未在政策刺激下出现上涨,据统计,4月1日至7日,烟台六区楼市成交547套,或受清明小长假出行影响,周度成交出现了小幅度回落。

“从近几年的表现来看,烟台楼市不是一个敏感市场,受政策刺激的影响较小。”中国房产信息集团克而瑞研究中心烟台咨询机构工作人员贾双告诉记者。

原因——

人口结构影响政策效力

在上月楼市新政之前,从去年下半年开始,楼市已经迎来了一系列利好政策:存款准备金率调低、普宅标准降低、央行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率等,在密集的利好政策面前,烟台楼市反响略显“冷淡”。

“在烟台的商品房市场上,购房需求中占据主导地位的依然是刚需。”贾双说,“烟台开发区、福山区的商品房成交量一直居于烟台前列,最重要的因素就是当地刚需项目多。”开发区、福山区刚需旺盛,与区内的产业特点不无关系。在开发区,以机械汽车、电子电气、化纤纺织、化工塑料、食品加工和生物医药为龙头的六大支柱产业吸引了大量外来人口涌入,形成旺盛的购房需求。

而在其它四区,尤其是高新区、牟平区,外来人口带来的刚性需求则显得相对较弱。“烟台每年平均吸引10万人左右的外来人口就业,低于济南、青岛等地,入市的刚需客户相对较少,影响了政策效力的释放速度。”贾双表示。而烟台东西狭长、多山地的地形使各个区域呈组团式布局,有限的人口分散各区,难以均衡各区购房需求,形成整体发展合力。

人口结构也对烟台楼市造成一定影响。截至2013年底,烟台老年人口达到138万,占全市人口总数的21%,老龄化程度居全省第二。到2020年,这一比例将达到25%,老年人口比重大在一定程度上抑制了刚需,但从近年来的数据来看,改善型住房的交易量正在逐渐上升,上月新政的出台,可能将会推动有换房意向和能力的中老年人入市。

前景——

改善型需求或将提前释放

“今年一季度,烟台六区商品房市场共成交6363套,比去年同期的7124套下降了10.68%；成交面积627626.1平米,比去年同期的700696.18平米下降10个百分点。”贾双告诉记者,“从一季度的表现还不能断言今年整体情况会低于去年。和今年同期相比,去年烟台六区入市的新项目多、供应量大,而今年截至目前新开项目较少,去库存占了较大比重。”

根据克而瑞掌握的认筹信息,4至6月烟台楼市或将迎来爆发,而这也是每年烟台楼市较热的时间段。“目前有一些项目正在认筹期,新房源的入市将对市场产生拉升作用。”

与此同时,在新政的刺激下,改善型需求或将提前释放。“首付降低说明政府正在刺激楼市,我感觉下步房价可能会上涨,如果看到合适的房子会出手的。”计划换房的烟台市民王丽娟说。也有部分购房者持谨慎态度:“首付门槛降低对我们这些资金不宽裕的购房者来说当然是个好消息,但是买房也不必急于一时,这两年楼市新政策接连不断,以后可能还会有更好的政策出来。”刚刚开始看房的烟台市民陈立说。

面对接踵而至的楼市新政,开发商较购房者更显热情主动。去年下半年,在央行出台七折基准利率政策尚未在烟台落地的情况下,位于烟台高新区的力高·阳光海岸率先推出七折利率,吸引了购房者目光。“每次新政出台,地产项目都会围绕新政进行推广营销来吸引顾客,这次也不会例外。”贾双告诉记者。（郑书伟 隋翔宇）