煙台為何對樓市新政“不敏感”?

煙台為何對樓市新政“不敏感”?

老齡化突出,外來人口偏少,對政策刺激反應偏慢

現狀——

煙台樓市反應遲鈍

進入4月份,煙台依然春寒料峭,當地樓市也回溫緩慢。

3月30日,央行、住建部、銀監會聯合下發通知,鬆綁二套房貸款。對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購二套房,最低首付款比例調整為不低於40%。同時,繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房,最低首付比例下調為20%﹔擁有一套住房並已結清貸款的家庭,再次申請住房公積金購房,最低首付比例為30%。

財政部、國家稅務總局聯合發布消息,從2015年3月31日起,調整個人住房轉讓營業稅政策,其中個人轉賣已購普通住房,免征營業稅的期限由目前的購房超過5年(含5年)下調為超過2年(含2年)。

樓市新政疊出,攪動了2015年房地產市場的一池春水。剛需和改善性購房者貸款門檻降低,給購房者的入市熱情加了一把“火”。然而,煙台市場卻顯得有點“遲鈍”。

新政出台后的第一周,煙台樓市並未在政策刺激下出現上漲,據統計,4月1日至7日,煙台六區樓市成交547套,或受清明小長假出行影響,周度成交出現了小幅度回落。

“從近幾年的表現來看,煙台樓市不是一個敏感市場,受政策刺激的影響較小。”中國房產信息集團克而瑞研究中心煙台咨詢機構工作人員賈雙告訴記者。

原因——

人口結構影響政策效力

在上月樓市新政之前,從去年下半年開始,樓市已經迎來了一系列利好政策:存款准備金率調低、普宅標准降低、央行下調金融機構人民幣貸款和存款基准利率等,在密集的利好政策面前,煙台樓市反響略顯“冷淡”。

“在煙台的商品房市場上,購房需求中佔據主導地位的依然是剛需。”賈雙說,“煙台開發區、福山區的商品房成交量一直居於煙台前列,最重要的因素就是當地剛需項目多。”開發區、福山區剛需旺盛,與區內的產業特點不無關系。在開發區,以機械汽車、電子電氣、化纖紡織、化工塑料、食品加工和生物醫藥為龍頭的六大支柱產業吸引了大量外來人口涌入,形成旺盛的購房需求。

而在其它四區,尤其是高新區、牟平區,外來人口帶來的剛性需求則顯得相對較弱。“煙台每年平均吸引10萬人左右的外來人口就業,低於濟南、青島等地,入市的剛需客戶相對較少,影響了政策效力的釋放速度。”賈雙表示。而煙台東西狹長、多山地的地形使各個區域呈組團式布局,有限的人口分散各區,難以均衡各區購房需求,形成整體發展合力。

人口結構也對煙台樓市造成一定影響。截至2013年底,煙台老年人口達到138萬,佔全市人口總數的21%,老齡化程度居全省第二。到2020年,這一比例將達到25%,老年人口比重大在一定程度上抑制了剛需,但從近年來的數據來看,改善型住房的交易量正在逐漸上升,上月新政的出台,可能將會推動有換房意向和能力的中老年人入市。

前景——

改善型需求或將提前釋放

“今年一季度,煙台六區商品房市場共成交6363套,比去年同期的7124套下降了10.68%﹔成交面積627626.1平米,比去年同期的700696.18平米下降10個百分點。”賈雙告訴記者,“從一季度的表現還不能斷言今年整體情況會低於去年。和今年同期相比,去年煙台六區入市的新項目多、供應量大,而今年截至目前新開項目較少,去庫存佔了較大比重。”

根據克而瑞掌握的認籌信息,4至6月煙台樓市或將迎來爆發,而這也是每年煙台樓市較熱的時間段。“目前有一些項目正在認籌期,新房源的入市將對市場產生拉升作用。”

與此同時,在新政的刺激下,改善型需求或將提前釋放。“首付降低說明政府正在刺激樓市,我感覺下步房價可能會上漲,如果看到合適的房子會出手的。”計劃換房的煙台市民王麗娟說。也有部分購房者持謹慎態度:“首付門檻降低對我們這些資金不寬裕的購房者來說當然是個好消息,但是買房也不必急於一時,這兩年樓市新政策接連不斷,以后可能還會有更好的政策出來。”剛剛開始看房的煙台市民陳立說。

面對接踵而至的樓市新政,開發商較購房者更顯熱情主動。去年下半年,在央行出台七折基准利率政策尚未在煙台落地的情況下,位於煙台高新區的力高·陽光海岸率先推出七折利率,吸引了購房者目光。“每次新政出台,地產項目都會圍繞新政進行推廣營銷來吸引顧客,這次也不會例外。”賈雙告訴記者。（鄭書偉 隋翔宇）